So ähnlich könnte es auch demnächst dort aussehen, wo heute noch die zum Abriss bestimmten Gebäude stehen.
Die Bilder zeigen die Neubauten an der Kalkütte. Zwar wurden dort keine denkmalgeschützten Gebäude abgerissen, aber die Diskrepanz zwischen stadtplanerischer Theorie und erlebter Realität spricht Bände.
Zitate:
"Eine Symbiose aus alten, lieb gewonnenen Elementen und neuem Wohnen"
"Baukörper und Blickbeziehungen stehen in einem idealen Verhältnis."
"Kombination von zeitgemäßer Architektur und gefühlvollem Charme."

Neubau Blick vom Segelhafen

Neubau Blick auf Stadttheater

Neubau Blick vom Barfuesserplatz

Schreiben des Bayer.Staatsministeriums vom 12.07.2010

Bayerisches Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und Kunst, 80327 München

Per E-Mail: sabine.schlusser@lindau.de
Stadt Lindau
Bregenzer Straße 8
88131 Lindau

Ihr Zeichen / Ihre Nachricht vom Unser Zeichen (bitte bei Antwort angeben) München, 12.07.2010
B 4-K 5133.3 L-12 c/18 321 O.V. Telefon: 089 2186 2208

Vollzug des Denkmalschutzgesetzes;
hier: Gasthaus zum Lieben Augustin, Ludwigstraße 27/29, Große
Kreisstadt Lindau, Regierungsbezirk Schwaben

Sehr geehrte Damen und Herren,

wie in der Besprechung am 18. Juni 2010 vereinbart, wird zum Antrag auf Abbruch des o.g. Baudenkmals vom 13.08.2008 aus denkmalschutzrechtlicher Sicht abschließend wie folgt Stellung genommen:

Nach Art. 6 des Gesetzes zum Schutz und zur Pflege der Denkmäler (Denkmalschutzgesetz - DSchG, BayRS 2242-1-WFK), zuletzt geändert durch § 3 des Gesetzes vom 27.07.2009 (GVBI S. 385) bedarf der Erlaubnis, wer Baudenkmäler beseitigen, verändern oder an einen anderen Ort verbringen will. Die Erlaubnis kann versagt werden, soweit gewichtige Gründe des Denkmalschutzes für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. Im Rahmen der Abwägung sind auch die aus Art. 14 Grundgesetz (GG) folgenden Anforderungen an ein Inhalt und Schranken des Grundeigentums bestimmendes Gesetz zu berücksichtigen.

Gewichtige Gründe des Denkmalschutzes
Die Frage, ob gewichtige Gründe für die Erhaltung einer baulichen Anlage vorliegen, ist eine Fachfrage, die anhand des Wissens- und Erkenntnisstands von sachverständigen Betrachtern zu beantworten ist. Die gewichtigen Gründe des Denkmalschutzes wurden in den Stellung- nahmen des Landesamts für Denkmalpflege vom 01.09.2008, 18.11.2008, 22.06.2009, 14.07.2009 und zuletzt vom 01.07.2010 eingehend dargestellt. Das Landesamt für Denkmalpflege hat zur Darlegung der gewichtigen Gründe des Denkmalschutzes neben der Würdigung der erhaltenen spät-mittelalterlichen Bausubstanz auf die spätere Veränderungsgeschichte des Hauses hingewiesen und sich mit der Bedeutung des Anwesens für das Ensemble „Altstadt Lindau im Bodensee“ auseinandergesetzt. Es ist nicht ersichtlich, dass das Landesamt für Denkmalpflege damit denkmalpflegerische Grundsätze angewendet hätte, die von der überwiegenden Fachwelt nicht geteilt würden. Hinzu kommt, dass das Landesamt für Denkmalpflege als staatliche Fachbehörde für alle Fragen des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege (Art. 12 Abs. 1 DSchG) in erster Linie dazu berufen ist, zu fachlichen Fragen der Denkmalpflege Stellung zu nehmen (s. auch BayVGH, Urteil vom 21.02.1985 - Nr. 26 B 80 A.720). Den Ausführungen im Gutachten von Prof. Dr.-Ing. Dr. phil. Enno Burmeister vom 05.05.2010 ist daher aus den Gründen, die in der Stellungnahme des Landesamts für Denkmalpflege vom 01.07.2010 erläutert werden, nicht zu folgen. Ergänzend ist zu berücksichtigen, dass die Bedeutung des Gebäudes auch im öffentlichen Bewusstsein der Stadt Lindau verankert ist. Die Aktivitäten der Initiative „Rettet den Lieben Augustin“ und die dadurch ausgelöste breite öffentliche Diskussion haben belegt, dass das Anwesen von den Bürgern der Gemeinde als Zeugnis der Geschichte ihres Orts erlebt wird und dass die örtliche Gemeinschaft im Hinblick auf diese Bedeutung ein Interesse an der Erhaltung des Bauwerks hat (hierzu BayVGH, Urteil vom 27.09.2007, 1B 00.2474).
Wirtschaftliche Zumutbarkeit
Bei der Ermittlung der im Rahmen von Entscheidungen nach Art. 6 DSchG ebenfalls zu berücksichtigenden wirtschaftlichen Zumutbarkeit gelten folgende Grundsätze (s. hierzu auch Schreiben des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst an die Unteren Denkmalschutzbehörden vom 14.01.2009, Az. B 4-K 5111.0-12C/31 828 (07)): Durch das Beseitigungsverbot wird die bestehende Nutzung eines Baudenkmals nicht eingeschränkt (BVerfGE 100, 226, 242). Angesichts des hohen Ranges des Denkmalschutzes und im Blick auf Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG muss der Eigentümer es grundsätzlich hinnehmen, dass ihm möglicherweise eine rentablere Nutzung des Grundstücks verwehrt wird. Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums (BVerfG- E 91, 294,310; 100, 226, 242 f.). Anders liegt es aber, wenn für ein geschütztes Baudenkmal keinerlei sinnvolle Nutzungsmöglichkeit mehr besteht. Dazu kann es kommen, wenn die ursprüngliche Nutzung infolge veränderter Verhältnisse hinfällig wird und eine andere Verwendung, auf die der Eigentümer in zumutbarer Weise verwiesen werden könnte, sich nicht verwirklichen lässt. Wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch nicht veräußern kann, wird dessen Privatnützigkeit nahezu vollständig beseitigt. Die Darlegungs- und Beweislast für die Unzumutbarkeit liegt beim Eigentümer (s. BayVGH, Urteil vom 27.09.2007, 1 B 00.2474 und zuletzt BVerwG, Beschluss vom 17.11.2009, BVerwG 7 B 25.09). Die bislang zulässige und über Jahre beibehaltene Nutzung als Tanzlokal sowie als Nebenräume des Hotels wird durch Anforderungen des Denk- malschutzes nicht infrage gestellt. Es gibt, vom üblichen Bauunterhalt abgesehen, zumindest mittelfristig auch keinen größeren Instandsetzungsbedarf, der erhebliche Investitionen erfordern würde. Es ist daher fraglich, ob überhaupt von einem Ausnahmefall auszugehen ist, in dem Anlass für eine Zumutbarkeitsprüfung besteht. Dies kann jedoch dahingestellt bleiben. Denn auch den Nachweis, dass von dem Denkmal kein vernünftiger (=wirtschaftlich tragfähiger) Gebrauch gemacht werden kann, hat der Eigentümer bislang nicht geführt. Hierzu im Einzelnen:
2.1 Das vom Eigentümer vorgelegte Gutachten (Nr. 8-1002, Dipl.-Ing. FH Sabine Borgstede-Sauer, vom 10.10.2008) berechnet eine hypothetische Nutzung (Speisewirtschaft/Ladengeschäft, Bar mit Tanzfläche sowie Gastzimmer oder Wohnungen), die vom Eigentümer jedoch zu keinem Zeitpunkt ernsthaft verfolgt wurde. Ziel des Eigentümers ist allein die Beseitigung des vorhandenen Baudenkmals, da nach seiner Auffassung nur auf diese Weise den von ihm formulierten Nutzungsanforderungen Genüge getan werden kann (hierzu Punkt 4.2.6 der Stadtratsvorlage zur öffentlichen Sitzung des Rates der Großen Kreisstadt Lindau am 17.02.2009 mit Anlage 11 (Schreiben des Eigentümers an die Stadt Lindau vom 06.02.2009) sowie Stellungnahme von Rechtsanwalt Bardenhagen vom 06.05.2010, Ziff. 3.1: „Der Bauherr beabsichtigt, die beiden Gebäude abzubrechen und an gleicher Stelle einen Neubau zu errichten. In dem Neubau will er ein innen liegendes Schwimmbad mit Ruheräumen sowie Gästezimmer und Funktionsräume unterbringen. Dieses Raumprogramm lässt sich in den vorhandenen Gebäuden nicht verwirklichen.“). Die im Gutachten unterstellten Nutzungen wurden mithin allein zur Rechtfertigung der Erteilung einer Abbrucherlaubnis untersucht; eine ernsthafte Prüfung möglicher zukünftiger denkmalgerechter Nutzungen des Gebäudes, wie in der Rechtsprechung des BayVGH (Urteil vom 27.09.2007, 1 B 00.2474) gefordert, hat von Seiten des Eigentümers nicht stattgefunden. Es kommt hinzu, dass das Gutachten den für Wirtschaftlichkeitsberechnungen anzulegenden Maßstäben nicht gerecht wird. Es erfolgt keine nachvollziehbare, nach Gewerken getrennte Investitions- und Finanzierungskostenermittlung. Eine gesonderte Berücksichtigung der denkmalbedingten Mehrkosten (hierzu BVerwG, Urteil vom 21.04.2009 BVerwG 4 C 3.08) findet ebenfalls nicht statt. Ferner wurden erzielbare Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln mit 0,- Euro angesetzt, da der Gut-achterin offensichtlich weder die Fördermöglichkeit aus Mitteln des Landesamts für Denkmalpflege noch die Bereitstellung von Mitteln aus dem Entschädigungsfonds bekannt war (S. 44 des Gutachtens). Das Landesamt für Denkmalpflege hat demgegenüber in den genannten Stellungnahmen jedoch wiederholt festgestellt, dass eine Förderung des Objekts aus dem Entschädigungsfonds grundsätzlich befürwortet wird. Die Einnahmen aus den mit dem Denkmal in funktioneller oder wirtschaftlicher Einheit befindlichen Objekten wurden ebenfalls nicht berücksichtigt. Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 14.04.2010 (1 BvR 2140/089) bestätigt, dass die Rechtsprechung zur Kostentragungspflicht des Grundstückseigentümers für eine Altlastensanierung auch bei der Beurteilung von Abbruchanträgen nach den Landesdenkmalschutzgesetzen anwendbar ist und dass sich die Zumutbarkeit der Erhaltung eines denkmalgeschützten Gebäudes im Hinblick auf die damit einhergehenden Belastungen grundsätzlich nur nach den sinnvollen Nutzungsmöglichkeiten des Gesamtbestands in der Hand eines Eigentümers beurteilen lassen. Dies ist nicht erfolgt. Zwar differenziert das vorgelegte Gutachten zwischen einer Nutzung als „wirtschaftliche Einheit mit bestehendem Hotelbetrieb“ und als „separate Einheit“. Der Unterschied besteht jedoch lediglich in den Nutzungsvarianten für das 1. OG (Gastzimmer bei Nutzung als Einheit mit dem Hotelkomplex, Wohnungen bei Nutzung als separate Einheit). Eine Berücksichtigung der erzielbaren Einnahmen des Gesamtkomplexes erfolgte nicht.
2.2 Mit seinem Planungsvorschlag vom 14.07.2009, der aus Mitteln des Entschädigungsfonds finanziert wurde, hat das Landesamt für Denkmalpflege eine andere Verwendung aufgezeigt, auf die der Eigentümer in zumutbarer Weise verwiesen werden kann. Hiernach lässt sich der Einbau von neun Hotelzimmern (davon fünf barrierefrei) nebst Empfangs- und Veranstaltungsbereich sowie Funktionsräumen im Bestand realisieren. Die Forderung nach einem durchgängigen barrierefreien Übergang zwischen allen Teilen des Hotel- komplexes kann unter Hinnahme eines Eingriffs in den Bestand des Denkmals ebenfalls erfüllt werden; die weitaus überwiegende Zahl der verbleibenden Barrieren könnte mit einem Aufzug überwunden werden. Auf diese Weise wäre die Hotelnutzung weiterhin sichergestellt. Eine barrierefreie Durchgängigkeit zu den beiden daneben liegenden Hotelkomplexen wäre im 1. OG durchgängig, im EG und DG von jeweils einer Seite gegeben. Bezüglich der vertikalen Erschließung sind die Anforderungen des Denkmalschutzes weitgehend unproblematisch. Es könnte ein modernes, den Anforderungen des Brandschutzes genügendes Treppenhaus sowie ein Aufzug eingebaut werden. Das Landesamt für Denkmalpflege hat wiederholt dargelegt - zuletzt mit Stellungnahme vom 01.07.2010 -, dass ein Verlust der Denkmaleigenschaft trotz der zugestandenen Eingriffe in die Substanz bei Durchführung der Maßnahmen nicht zu befürchten wäre. Bei Erhalt des Denkmals wäre lediglich der Einbau eines Hallenbads nicht möglich. Der Anregung der Denkmalschutzbehörden, denkbare Ersatzlösungen im Rahmen des vorhandenen Hotelkomplexes (bspw. durch Überdachen des vorhandenen Freibades oder durch Errichtung eines Hallenbades an anderer Stelle) planerisch zu untersuchen, ist der Eigentümer nicht nähergetreten. Die Errichtung des Hallenbads auf dem Grundstück des Baudenkmals hat eine möglichst rentable Verwertung des Eigentums zum Ziel; dies ist jedoch von Art. 14 GG nicht geschützt (s.o.). Auch der angestrebte Fünfsterne-Standard des Hotels dürfte mit Erhalt des Denkmals nicht in Frage gestellt sein, da nach dem Kriterienkatalog 2010 bis 2014 der Deutschen Hotelklassifizierung weder die Deckenhöhe noch ein Hallenbad hierfür zwingende Voraussetzungen sind. Es bestehen daher nach Einschätzung der Obersten Denkmalschutzbehörde keine Zweifel, dass der Planungsvorschlag auch verwirklicht werden könnte. Die in diesem Rahmen zu bewältigende Bauaufgabe ist in technisch-konstruktiver Hinsicht nicht komplexer als die sonst im Freistaat Bayern üblichen Umnutzungsvorhaben in denkmalgeschützter Bausubstanz (s. hierzu ebenfalls die Stellungnahme des Landesamts für Denkmalpflege vom 01.07.2010). Der Eigentümer hat die Unwirtschaftlichkeit/Unzumutbarkeit dieser Nutzungsvariante lediglich behaupten lassen (Stellungnahme von Rechtsanwalt Bardenhagen vom 06.05.2010, Ziff. 3.1: „Alle ... technischen Lösungen ... sind schlechterdings nicht finanzierbar.“). Ein Nachweis ist jedoch nicht vorgelegt worden, da der Eigentümer den Planungsvorschlag des Landesamts für Denkmalpflege grundsätzlich ablehnt und weiterhin allein den Abbruch des Denkmals verfolgt.
Sonstige öffentliche Interessen
Auch aus sonstigen, die Belange des Denkmalschutzes überwiegenden Gründen ist die Abbrucherlaubnis nicht zu erteilen. Nach Art. 6 Abs. 4 DSchG sind bei Entscheidungen nach Art. 6 Abs. 1 bis 3 DSchG auch die Belange von Menschen mit Behinderung und von Menschen mit sonstigen Mobilitätsbeeinträchtigungen zu berücksichtigen. Hieraus folgt jedoch nicht, dass sich diese Belange stets in vollem Umfang gegen die Belange des Denkmalschutzes durchsetzen müssen. Gefordert wird lediglich eine mit den Belangen des Denkmalschutzes soweit wie möglich vereinbare Berücksichtigung. Auch dies ist mit dem Planungsvorschlag des Landesamts für Denkmalpflege erfolgt. Im denkmalgeschützten Gebäude sind hiernach nur vier Gästezimmer nicht barrierefrei zugänglich. Angesichts von ca. 150 Zimmern im gesamten Hotelkomplex handelt es sich dabei nicht um eine Größenordnung, die den Abbruch des Denkmals rechtfertigen würde. Auch die Erfüllung der Anforderungen der Energieeinsparverordnung vom 24.07.2007 (BGBl. I S. 1519), geändert durch die Verordnung vom 29.04.2009 (BGBl. I S. 954), steht einem Erhalt des Denkmals nicht entgegen. Nach § 24 Abs. 1 EnEV kann von den Anforderungen dieser Verordnung abgewichen werden, soweit bei Baudenkmälern die Erfüllung der Anforderungen dieser Verordnung die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigen oder andere Maßnahmen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen würden.
Fazit
Es besteht kein Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis zum Abbruch des o.g. Baudenkmals. Es besteht auch kein dahingehender Ermessensspielraum der Unteren Denkmalschutzbehörde, da Art. 141 Abs. 2 der Bayerischen Verfassung Staat, Gemeinden und Körperschaften des öffentlichen Rechts verpflichtet, die Denkmäler der Kunst, der Geschichte und der Natur sowie die Landschaft zu schützen und zu pflegen. Diese Vorschrift ist nach der Rechtsprechung des BayVerfGH für alle Träger staatlicher Gewalt bindendes objektives Verfassungsrecht. Demzufolge sind die Vollzugsbehörden verpflichtet, auch bei Vorliegen eines Abbruchantrages primär den Erhalt eines Baudenkmals zu verfolgen und auf Nutzungskonzepte hinzuwirken, die in erster Linie an der Bedeutung des Denkmals und seiner weitest möglichen Bewahrung zu messen sind (BayVerfGH, Entscheidung vom 22.07.2008, Vf. 11-VII-07). Ein solches Konzept liegt vor. Eine von diesen rechtlichen Hinweisen der Obersten Denkmalschutzbehörde abweichende Entscheidung ist nicht zulässig. Unbeschadet der Tatsache, dass sich der Rat der Großen Kreisstadt Lindau gem. Art. 29 und 37 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (Gemeindeordnung - GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22.08.1998 (GVBI S. 796, BayRS 2020-1-1-1), zuletzt geändert durch § 10 des Gesetzes vom 27.07.2009 (GVBI S. 400) die Entscheidung über den Antrag zum Abbruch des Denkmals vorbehalten hat, ist darauf hinzuweisen, dass der Vollzug des DSchG nach Art. 11 Abs. 1 DSchG Staatsaufgabe ist und die Gemeinden insoweit im übertragenen Wirkungskreis (Art. 8 GO) tätig sind.

Einen Abdruck dieses Schreibens erhalten der Vorsitzende des Landesdenkmalrats, die Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern, die Regierung von Schwaben und das Landesamt für Denkmalpflege.

Mit freundlichen Grüßen
gez. Dr. Baur
Ministerialrat