Experten / Planer
Schreiben Prof. Mäckler an Stolze-Späth KG vom 30.08.2011
PROF. CHRISTOPH MACKLER ARCHITEKTEN
Hotel Bayerischer Hof
Stolze-Spaeth KG
Herrn Dr. Robert Stolze -persönlich-
Bahnhofsplatz 2 (Seepromenade)
88131 Lindau (B)
Sehr geehrter Herr Dr. Stolze,
wir sind etwas überrascht, dass Sie uns nun doch als Architekten für Ihre Baumaßnahme „Hotel Bayerischer Hof“ in Lindau wollen, obwohl Sie seinerzeit unseren Vorschlägen bei der Beratung Ihres Objektes nicht gefolgt sind.
Wir hatten Ihnen damals Pläne unterbreitet, die von einem Erhalt der historischen Arkade ausgegangen sind. Und wir waren sogar der Meinung, dass ein Schwimmbad an dieser Stelle das Gesamtensemble Ihres Hotelkomplexes stören wird, weil die Wegebeziehungen durch die Baumaßnahme hier getrennt werden. Wir halten einen Abriss des Erdgeschosses („Lieber Augustin“) für nicht richtig und sehen in der Zerstörung der alten Fassade einen nicht wieder gut zu machenden Fehler, weshalb wir als Architekten von einer Beauftragung absehen möchten.
Wir bitten um Ihr Verständnis und verbleiben,
Mit freundlichem Gruß
(gez.)
PROF. CHRISTOPH MÄCKLER CLAUDIA GRUCHOW THOMAS MAYER MISCHA BOSCH DIPL-ING. ARCHITEKTEN WWW.CHM.DE
PLATZ DER REPUBLIK 6 60325 FRANKFURT AM MAIN TEL 069-50 50 800-0 FAX 069 - 50 50 800 - 60 E-MAIL CHM@CHM.DE
Hotel Bayerischer Hof
Stolze-Spaeth KG
Herrn Dr. Robert Stolze -persönlich-
Bahnhofsplatz 2 (Seepromenade)
88131 Lindau (B)
Frankfurt am Main, 30. August 2011 CHM/VR
Sehr geehrter Herr Dr. Stolze,
wir sind etwas überrascht, dass Sie uns nun doch als Architekten für Ihre Baumaßnahme „Hotel Bayerischer Hof“ in Lindau wollen, obwohl Sie seinerzeit unseren Vorschlägen bei der Beratung Ihres Objektes nicht gefolgt sind.
Wir hatten Ihnen damals Pläne unterbreitet, die von einem Erhalt der historischen Arkade ausgegangen sind. Und wir waren sogar der Meinung, dass ein Schwimmbad an dieser Stelle das Gesamtensemble Ihres Hotelkomplexes stören wird, weil die Wegebeziehungen durch die Baumaßnahme hier getrennt werden. Wir halten einen Abriss des Erdgeschosses („Lieber Augustin“) für nicht richtig und sehen in der Zerstörung der alten Fassade einen nicht wieder gut zu machenden Fehler, weshalb wir als Architekten von einer Beauftragung absehen möchten.
Wir bitten um Ihr Verständnis und verbleiben,
Mit freundlichem Gruß
(gez.)
PROF. CHRISTOPH MÄCKLER CLAUDIA GRUCHOW THOMAS MAYER MISCHA BOSCH DIPL-ING. ARCHITEKTEN WWW.CHM.DE
PLATZ DER REPUBLIK 6 60325 FRANKFURT AM MAIN TEL 069-50 50 800-0 FAX 069 - 50 50 800 - 60 E-MAIL CHM@CHM.DE
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Hintergrundinformation zum Schreiben Dr. Mäckler
Nachdem der zuvor beauftragte Prof. Mäckler den Auftrag zurückgewiesen hatte, stellt sich die Frage nach der zu erwartenden Gestaltung des Neubaus anstelle der denkmalgeschützten Gebäude des „Lieben Augustin“. Bei den Abstimmungsgesprächen mit dem Hotelier Dr. Stolze (Protokoll vom 28.04.2009) war auch die im Auftrag der Stadt Lindau als Beraterin tätige Architektin Jorün Ragnasdottir beteiligt. Es ist die selbe Architektin, die in gleicher Funktion auch bei dem nun zunehmend in die Kritik geratendes Neubauvorhaben anstelle der alten Realschule an der Kalkhütte tätig war.
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Schreiben Generalkonservator Prof. Greipl an OB Seidl vom 14.07.2009
Der Generalkonservator
Stadt Lindau
Frau Oberbürgermeisterin
Petra Meier to Bernd Seidl
Bregenzer Straße 8
88131 Lindau
Lindau, Reg.-Bezirk Schwaben, Ludwigstraße 27/ 29 (Gasthaus zum Lieben Augustin)
Gebietsreferent: Dipl.-Ing. Tobias Lange, Konservator
Anlage: 1 Planungsvorschlag
Sehr geehrte Frau Oberbürgermeisterin,
in den vergangenen Wochen fand zum „Lieben Augustin“ ein intensiver Austausch zwischen der Stadt Lindau, dem Eigentümer, Herrn Dr. Stolze, dem vom Eigentümer hinzugezogenen Architekten, Herrn Prof. Mäckler, weiteren Fachingenieuren und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege statt. Für die gute und konstruktive Atmosphäre bei den Besprechungen möchte ich ausdrücklich danken. Vieles, was für eine umfassende Würdigung des Baubestandes und seiner Nutzungsmöglichkeiten im Kontext des Hotels Bayerischer Hof mit den zugehörigen Häuser Reutemann und Seegarten maßgeblich ist, konnte wesentlich konkretisiert werden. Wie bei der letzte Zusammenkunft vereinbart, nehme ich dies zum Anlass, die aus denkmalfachlicher Sicht maßgeblichen Aspekte im Hinblick auf das Baudenkmal Ludwigstraße 27/29, die Möglichkeiten seiner Nutzung sowie das weitere Vorgehen in Bezug auf den beantragten Abbruch nochmals zusammenzufassen:
1. Denkmaleigenschaft
Wie bereits im Schreiben des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege vom 22.06.2009 dargelegt, hat die Untersuchung des Anwesens Ludwigstraße 27/ 29 durch das Büro Müthe und Gaissmaier die Denkmaleigenschaft beider Hausteile eindeutig bestätigt. Ergänzend zu den bereits bekannten Aspekten (vgl. Aktenvermerk vom 23.07.1996 und die Schreiben des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 01.09.2008) weise ich nochmals auf das Ergebnis hin, dass auch das Haus Nr. 29, über dessen „inneren Werte“ bislang wenig bekannt war, über ein spätmittelalterlich-frühneuzeitliches Gefüge von 1539 verfügt. In seiner Gesamtheit ist das Anwesen Ludwigstraße 27/ 29 also ein vielschichtiges konstruktions-, bau-, sozial- und stadthistorisches Dokument, dessen Erhalt im Interesse der Allgemeinheit liegt. Innerhalb des Altstadtensembles von Lindau ist das Anwesen zudem für die historisch-städtebauliche Authentizität der Ludwigstraße unverzichtbar.
2. Nutzung
Für Herrn Dr. Stolze kommen im „Lieben Augustin“ nur Nutzungen in Betracht, die sich in den Gesamtkomplex des angrenzenden Hotels Bayerischer Hof samt der Häuser Reutemann und Seegarten einfügen und diesen sinnvoll ergänzen. Unter funktionalen Gesichtspunkten wird zudem zwingend die Schaffung eines Übergangs im Obergeschoss gefordert, der das Hotel Bayerischer Hof mit dem Haus Seegarten barrierefrei verbindet und so die Wirkung des historischen Anwesens als „Pfropfen“ zwischen den einzelnen Teilen der Hotelanlage beseitigt. Die genannten Rahmenbedingungen sind grundsätzlich nachvollziehbar. Bei der Prüfung möglicher Nutzungen muss aber dennoch das Baudenkmal im Vordergrund stehen, d. h. die hierfür notwendigen Veränderungen sollten sich ohne das Gebäude wesentlich beeinträchtigende oder gar seine Denkmaleigenschaft zerstörende Eingriffe realisieren lassen. Die konkret diskutierten bzw. in Frage kommenden Nutzungen sind unter diesem Aspekt wie folgt zu bewerten:
2.1. Hotelzimmer
Der vom Büro Mäckler vorgeschlagene Einbau von Hotelzimmern lässt sich sehr gut und denkmalverträglich realisieren. Auch wenn die Raumhöhen meist etwas unter 2,4 m liegen, bedeutet dies bei Hotelzimmern keine generell unzumutbare Nutzungseinschränkung – bis zuletzt waren und sind die entsprechenden Räume ja bereits zu Wohnzwecken genutzt. Gerade bei Hotelzimmern bietet es sich zudem an, den individuellen Charme des Baudenkmals in die Gestaltung einzubeziehen. Entsprechend der Planungsstudien vom Büro Mäckler können in Ober- und Dachgeschoss (Anm.: Im Folgenden werden die Geschosse als Erdgeschoss, Zwischengeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss bezeichnet) 7 Doppel- und 1-2 Einzelzimmer untergebracht werden. Zudem ist auch bei einem Neubau die bestehende Bebauungssituation hinter dem Haus Nr. 29 und die damit verbundenen Nutzungseinschränkungen nicht zu verändern.
2.2. Schwimmbad
Der Einbau eines Schwimmbads im Erdgeschoss des „Lieben Augustins“ ist abzulehnen. Er würde zur Zerstörung der historischen Gaststuben im Erdgeschoss und im Zuge der Bauarbeiten darüber hinaus auch unweigerlich zu so gravierenden Beeinträchtigungen an der übrigen Bausubstanz des Hauses führen, dass ein Verlust der Denkmaleigenschaft insgesamt vorauszusetzen ist. Im Sinne eines denkmalgerechten Konzeptes für den „Lieben Augustin" benötigt das Hallenbad einen alternativen Standort. Gut geeignet ist das Umfeld des bestehenden Freibads – sei es unter, neben oder in Kombination mit diesem.
2.3 Sonstige Nutzungen
Als weitere Nutzung wird vom Büro Mäckler die Einrichtung von Behandlungsräumen für den Bereich Wellness/Beauty vorgeschlagen. Diese Nutzung fügt sich zwar gut in den Bestand ein, ist mit dem Wegfall des Schwimmbads aber wohl aus funktionalen Gründen hinfällig.
Nicht mehr berücksichtigt wird in den aktuellen Konzepten die bei früheren Planungen angestrebte Tagungsnutzung. Dies überrascht insofern, als gerade die ehem. Gaststuben des „Lieben Augustin“ zumindest kleineren Veranstaltungen einen geeigneten Rahmen geben und das Tagungsraumangebot im Erdgeschoss des Bayerischen Hofes sinnvoll ergänzen könnten. Vorteilhaft wäre für eine derartige Nutzung auch die gute Anbindung an Hotelküche und Gastronomie sowie die unmittelbare Erschließung von der Straße.
Der Vollständigkeit halber zu erwähnen sind im Zusammenhang mit Überlegungen für die Zukunft des „Lieben Augustin“ schließlich auch die aktuell im Gebäude untergebrachten Nutzungen Gastronomie, Bar und Personalwohnungen. Auch wenn deren Ertrag im konkreten Einzelfall nur gering ist, besteht doch auch für diese Nutzungen im Gesamtkomplex des Hotels ein gewisser Bedarf. Ein Beibehalten vorhandener Nutzungen könnte daher im Einzelfall nicht nur kostengünstig, sondern auch im Hinblick auf die Hotelanlage insgesamt sinnvoll sein.
3. Planungsüberlegungen
3.1. Bisherige Planungen
Vom Büro Prof. Mäckler wurden für die Unterbringung der oben aufgeführten Nutzungen bislang zwei alternative Konzepte (vom 28.04.2009 und 24.06.2009) für eine „Planung im Bestand“ entwickelt und skizzenhaft dargestellt. Beide Planungen zeigen immer noch das abzulehnende Schwimmbad im Erdgeschoss. In den Obergeschossen sind neue Hotelzimmer vorgesehen. Der Umgang mit vorhandenen Raum- und Baustrukturen lässt in den beiden Geschossen zwar im Detail weitere Anpassungen an die denkmalfachlichen Belange zu, an der generellen Eignung des Planungsansatzes bestehen jedoch keine Zweifel. Zur Vertikalerschließung ist im westlichen Hausbereich, an der Stelle eines bereits vorhandenen modernen Treppenaufgangs, ein neues Treppenhaus mit daneben liegendem Lift eingefügt Bei einer Bilanzierung der Eingriffe in die Bausubstanz ist – abgesehen von der Schwimmbadproblematik – insbesondere der Umgang mit dem Haus Nr. 29 kritisch. Die hier vorgesehene Durchtrennung der gesamten Zerrbalkenlage hat den Verlust eines wesentlichen Teils des historischen Hausgefüges zur Folge. Weitere Schäden am Dachwerk entstehen durch den Aufzugsschacht, der den Hauptbinder des Daches auch im Bereich der Kehlbalken durchtrennt. In ihrer Summe bedeutet die Planung für diesen Hausteil eine weitgehende Zerstörung, auch wenn der Raum mit Bohlenbalkendecke sorgsam erhalten wird. Positiv ist der Ansatz, im Obergeschoss eine barrierefreie Verbindung zwischen Bayerischem Hof und Hotel Reutemann herzustellen, die Eingriffe in die historischen Decken minimiert. Nachvollziehbar ist jedoch auch, dass die zahlreichen Rampen, die hierfür eingefügt werden, den Bauherrn nicht überzeugen.
3.2. Kompromissvorschlag
Trotz mancher Probleme im Detail lassen die bisherigen Planungsvorschläge klar erkennen, in welche Richtung ein Kompromissvorschlag gehen könnte, der das Denkmal schont und trotzdem den Interessen von Herrn Dr. Stolze entgegenkommt. Dreh- und Angelpunkt ist dabei die Herstellung eines durchgängigen und barrierefreien Übergangs im Obergeschoss des „Lieben Augustins“ – funktional die zentrale Forderung von Herrn Dr. Stolze. Das hierfür erforderliche Absenken des Fußbodens im Obergeschoss ist ein gravierender Eingriff in den Baubestand.
Trotzdem wäre ein derartiger Schritt hinnehmbar, wenn er sich auf den Flurbereich beschränkt und in den übrigen Teilen des Hauses konsequent auf eine die Substanz schonende Planung geachtet wird. Wie ein entsprechendes Konzept aussehen könnte, zeigen die diesem Schreiben beiliegenden Skizzen, die zur besseren Nachvollziehbarkeit des Kompromissvorschlages in diesem Einzelfall vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege erarbeitet wurden. Die Absenkung der Deckenbalken beschränkt sich auf den orange hervorgehobenen Flurbereich des Obergeschosses, ansonsten bleiben sämtliche Bodenhöhen unverändert. Die vorgeschlagene Position des Liftes ermöglicht es, alle wesentlichen Ebenen des „Lieben Augustins“ zu erschießen. Da der Boden des Obergeschosses im Bereich des Lifts ohnehin abgesenkt würde und es sich beim Dachwerk über diesem Hausteil um keine historische Konstruktion handelt, sind die mit dem Lift an dieser Stelle verbundenen Eingriffe gering. Das Treppenhaus bleibt an der bereits vom Büro Mäckler festgelegten Stelle und erlaubt eine funktionierende Anbindung der unterschiedlichen Höhen auch im angrenzenden Gebäudeteil des Bayerischen Hofes sowie ein Beibehalten der Zerrbalkenlage in Nr. 29. Hinsichtlich der Nutzungen erscheint mir die Unterbringung von Hotelzimmern in Ober- und Dachgeschoss sowie im Erdgeschoss ein Nutzung für Tagungszwecke oder auch als Bar und ggf. Empfangsbereich naheliegend. Das nur eine geringe Fläche umfassende Zwischengeschoss könnte wie in den Entwürfen des Büros Mäckler genutzt werden oder auch als Personalwohnung. Büroraum etc. dienen.
4. Technische Fragen einer Instandsetzung
Wie bei jedem Bauvorhaben, sind auch beim Umbau des „Lieben Augustins“ über die eigentliche Planung hinaus, noch eine Vielzahl technischer und rechtlicher Belange zu berücksichtigen. Statik, Brand- und Schallschutz sowie Maßnahmen zur energetischen Optimierung übersteigen bei einer Maßnahme im Bestand regelmäßig das bei vergleichbaren Neubauten übliche Maß.
Trotzdem sind die genannten Aspekte beim „Lieben Augustin“ sicher nicht geeignet, die Mög-lichkeil einer Instandsetzung generell in Frage zu stellen. Lösungen lassen sich, das belegen zahllose Beispiele, immer finden. Voraussetzung ist lediglich die Bereitschaft aller Beteiligten, sich von Standardlösungen zu verabschieden und offen zu sein für die Entwicklung maßgeschneiderter Konzepte. Wie dies in der Umsetzung konkret aussieht, zeigt die derzeit laufenden Maßnahme am Alten Schulplatz 1. Trotz der Komplexität des vorgefundenen Baubestands und seines in Teilen doch bereits stark geschädigten baulichen Zustands – insgesamt also deutlich schwierigeren Rahmenbedingungen als beim "Lieben Augustin“ – entsteht dort eine in den Bestand eingefügte Pension, die wohl auch Skeptiker überzeugen wird.
5. Zumutbarkeit
Nach wie vor vertrete ich mit der Obersten Denkmaischutzbehörde und meinem Justitiariat die Auffassung, dass unter juristischen Gesichtspunkten die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Zumutbarkeitsproblems beim „Lieben Augustin“ fehlen. Auf das Schreiben vom 18.11.2008 sowie die Ausführungen des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst in dessen Weisung vom 14.01.2009 sei verwiesen.
Ungeachtet dieser auf den Status quo abgestellten juristischen Bewertung bin ich der festen Überzeugung, dass die oben dargestellten Möglichkeiten für eine denkmalgerechte Umnutzung wirtschaftlich tragfähig wären und durch sie eine verfassungswidrige Belastung des Eigentümers nicht einmal ansatzweise entstünde. Zumindest überschlägig belegen lässt sich dies anhand der Angaben im bereits vorliegenden Gutachten von Frau Dipl.-Ing. FH Borgstede-Sauer. Allein die Einnahmen aus den zusätzlichen Hotelzimmern sollten demnach reichen, um letztlich sogar deutlich mehr als eine „schwarze Null“ zu schreiben. Voraussetzung ist natürlich, dass die Einnahmen – was eigentlich selbstverständlich sein sollte – im Rahmen der wirtschaftlichen und funktionalen Einheit des Hotels von Herrn Dr. Stolze vollständig angerechnet werden und nicht, wie im Gutachten von Frau Dipl.-Ing. FH Borgstede-Sauer, lediglich ein 15%-Anteil aus einer fiktiven Verpachtung zum Ansatz kommt.
Selbstverständlich wäre im Falle einer denkmalgerechten Instandsetzung auch grundsätzlich mit Zuschüssen aus Mitteln der Denkmalpflege oder Steuervorteilen zu rechnen, welche die Belastung des Eigentümers zusätzlich reduzieren. Deren genaue Höhe ist wesentlich von den geschätzten Kosten der Maßnahme sowie dem denkmalpflegerischen Mehraufwand abhängig. Da hierfür bislang belastbare Unterlagen fehlen, sind konkrete Angaben zu Zuwendungsgebern und den zu erwartenden Förderhöhen derzeit noch nicht möglich, das Wohlwollen der Denkmalbehörden darf aber signalisiert werden.
6. Abbruchantrag
Wie bereits in den Schreiben des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege vom 01.09.2008 und 18.11.2008 erläutert, liegen beim Anwesen Ludwigstraße 27/29 die Voraussetzungen für eine Ablehnung des beantragten Abbruchs vor. Auch unter Würdigung der von Stadt Lindau als Unterer Denkmalschutzbehörde im Abwägungsprozess zu berücksichtigenden Aspekte gibt es aus meiner Sicht keine Grundlage, um hiervon abzuweichen. Im Sinne des öffentlichen Interesses am Erhalt Baudenkmals Ludwigstraße 27/29, aber auch im Sinne des gesamten Altstadtensembles sowie einer für die Bürger nachvollziehbaren und damit gerechten Gewichtung der Denkmalpflege in Lindau ist der vorliegenden Abbruchantrags abzulehnen.
Ausdrücklich möchte ich zum Abschluss nochmals darauf hinweisen, dass die Ablehnung des Abbruchs nicht bedeutet, dass am „Lieben Augustin“ keinerlei Veränderungen möglich sind. Ziel muss vielmehr eine möglichst sensible und die Denkmaleigenschaft wahrende Lösung sein, zu der auch Herr Dr. Stolze mit seinen durchaus nachvollziehbaren wirtschaftlichen Interessen stehen kann. Ausgehend von den bisherigen Ergebnissen des „konstruktiven Dialogs“ sowie dem beiliegenden Kompromissvorschlag bin ich zuversichtlich, dass sich in diese Richtung ein für alle Beteiligten tragfähiges Konzept entwickeln lässt.
Das Bayerische Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und Kunst, Herr Bezirksheimatpfleger Dr. Fassl, Frau Stadtheimatpflegerin Dr. Heilmann und Herr Dr. Stolze erhalten dieses Schreiben im Abdruck.
Mit freundlichen Grüßen
Prof. Dr. Egon Johannes Greipl
Hofgraben 4
80539 München
Tel. 089/2114-275
Fax 089/2114-404
mailto:egon.greipl@blfd.bayern.de
Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege • Postfach 10 02 03 • München80539 München
Tel. 089/2114-275
Fax 089/2114-404
mailto:egon.greipl@blfd.bayern.de
Stadt Lindau
Frau Oberbürgermeisterin
Petra Meier to Bernd Seidl
Bregenzer Straße 8
88131 Lindau
14.07.2009
Vollzug des Denkmalschutzgesetzes;Lindau, Reg.-Bezirk Schwaben, Ludwigstraße 27/ 29 (Gasthaus zum Lieben Augustin)
Gebietsreferent: Dipl.-Ing. Tobias Lange, Konservator
Anlage: 1 Planungsvorschlag
Sehr geehrte Frau Oberbürgermeisterin,
in den vergangenen Wochen fand zum „Lieben Augustin“ ein intensiver Austausch zwischen der Stadt Lindau, dem Eigentümer, Herrn Dr. Stolze, dem vom Eigentümer hinzugezogenen Architekten, Herrn Prof. Mäckler, weiteren Fachingenieuren und dem Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege statt. Für die gute und konstruktive Atmosphäre bei den Besprechungen möchte ich ausdrücklich danken. Vieles, was für eine umfassende Würdigung des Baubestandes und seiner Nutzungsmöglichkeiten im Kontext des Hotels Bayerischer Hof mit den zugehörigen Häuser Reutemann und Seegarten maßgeblich ist, konnte wesentlich konkretisiert werden. Wie bei der letzte Zusammenkunft vereinbart, nehme ich dies zum Anlass, die aus denkmalfachlicher Sicht maßgeblichen Aspekte im Hinblick auf das Baudenkmal Ludwigstraße 27/29, die Möglichkeiten seiner Nutzung sowie das weitere Vorgehen in Bezug auf den beantragten Abbruch nochmals zusammenzufassen:
1. Denkmaleigenschaft
Wie bereits im Schreiben des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege vom 22.06.2009 dargelegt, hat die Untersuchung des Anwesens Ludwigstraße 27/ 29 durch das Büro Müthe und Gaissmaier die Denkmaleigenschaft beider Hausteile eindeutig bestätigt. Ergänzend zu den bereits bekannten Aspekten (vgl. Aktenvermerk vom 23.07.1996 und die Schreiben des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege vom 01.09.2008) weise ich nochmals auf das Ergebnis hin, dass auch das Haus Nr. 29, über dessen „inneren Werte“ bislang wenig bekannt war, über ein spätmittelalterlich-frühneuzeitliches Gefüge von 1539 verfügt. In seiner Gesamtheit ist das Anwesen Ludwigstraße 27/ 29 also ein vielschichtiges konstruktions-, bau-, sozial- und stadthistorisches Dokument, dessen Erhalt im Interesse der Allgemeinheit liegt. Innerhalb des Altstadtensembles von Lindau ist das Anwesen zudem für die historisch-städtebauliche Authentizität der Ludwigstraße unverzichtbar.
2. Nutzung
Für Herrn Dr. Stolze kommen im „Lieben Augustin“ nur Nutzungen in Betracht, die sich in den Gesamtkomplex des angrenzenden Hotels Bayerischer Hof samt der Häuser Reutemann und Seegarten einfügen und diesen sinnvoll ergänzen. Unter funktionalen Gesichtspunkten wird zudem zwingend die Schaffung eines Übergangs im Obergeschoss gefordert, der das Hotel Bayerischer Hof mit dem Haus Seegarten barrierefrei verbindet und so die Wirkung des historischen Anwesens als „Pfropfen“ zwischen den einzelnen Teilen der Hotelanlage beseitigt. Die genannten Rahmenbedingungen sind grundsätzlich nachvollziehbar. Bei der Prüfung möglicher Nutzungen muss aber dennoch das Baudenkmal im Vordergrund stehen, d. h. die hierfür notwendigen Veränderungen sollten sich ohne das Gebäude wesentlich beeinträchtigende oder gar seine Denkmaleigenschaft zerstörende Eingriffe realisieren lassen. Die konkret diskutierten bzw. in Frage kommenden Nutzungen sind unter diesem Aspekt wie folgt zu bewerten:
2.1. Hotelzimmer
Der vom Büro Mäckler vorgeschlagene Einbau von Hotelzimmern lässt sich sehr gut und denkmalverträglich realisieren. Auch wenn die Raumhöhen meist etwas unter 2,4 m liegen, bedeutet dies bei Hotelzimmern keine generell unzumutbare Nutzungseinschränkung – bis zuletzt waren und sind die entsprechenden Räume ja bereits zu Wohnzwecken genutzt. Gerade bei Hotelzimmern bietet es sich zudem an, den individuellen Charme des Baudenkmals in die Gestaltung einzubeziehen. Entsprechend der Planungsstudien vom Büro Mäckler können in Ober- und Dachgeschoss (Anm.: Im Folgenden werden die Geschosse als Erdgeschoss, Zwischengeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss bezeichnet) 7 Doppel- und 1-2 Einzelzimmer untergebracht werden. Zudem ist auch bei einem Neubau die bestehende Bebauungssituation hinter dem Haus Nr. 29 und die damit verbundenen Nutzungseinschränkungen nicht zu verändern.
2.2. Schwimmbad
Der Einbau eines Schwimmbads im Erdgeschoss des „Lieben Augustins“ ist abzulehnen. Er würde zur Zerstörung der historischen Gaststuben im Erdgeschoss und im Zuge der Bauarbeiten darüber hinaus auch unweigerlich zu so gravierenden Beeinträchtigungen an der übrigen Bausubstanz des Hauses führen, dass ein Verlust der Denkmaleigenschaft insgesamt vorauszusetzen ist. Im Sinne eines denkmalgerechten Konzeptes für den „Lieben Augustin" benötigt das Hallenbad einen alternativen Standort. Gut geeignet ist das Umfeld des bestehenden Freibads – sei es unter, neben oder in Kombination mit diesem.
2.3 Sonstige Nutzungen
Als weitere Nutzung wird vom Büro Mäckler die Einrichtung von Behandlungsräumen für den Bereich Wellness/Beauty vorgeschlagen. Diese Nutzung fügt sich zwar gut in den Bestand ein, ist mit dem Wegfall des Schwimmbads aber wohl aus funktionalen Gründen hinfällig.
Nicht mehr berücksichtigt wird in den aktuellen Konzepten die bei früheren Planungen angestrebte Tagungsnutzung. Dies überrascht insofern, als gerade die ehem. Gaststuben des „Lieben Augustin“ zumindest kleineren Veranstaltungen einen geeigneten Rahmen geben und das Tagungsraumangebot im Erdgeschoss des Bayerischen Hofes sinnvoll ergänzen könnten. Vorteilhaft wäre für eine derartige Nutzung auch die gute Anbindung an Hotelküche und Gastronomie sowie die unmittelbare Erschließung von der Straße.
Der Vollständigkeit halber zu erwähnen sind im Zusammenhang mit Überlegungen für die Zukunft des „Lieben Augustin“ schließlich auch die aktuell im Gebäude untergebrachten Nutzungen Gastronomie, Bar und Personalwohnungen. Auch wenn deren Ertrag im konkreten Einzelfall nur gering ist, besteht doch auch für diese Nutzungen im Gesamtkomplex des Hotels ein gewisser Bedarf. Ein Beibehalten vorhandener Nutzungen könnte daher im Einzelfall nicht nur kostengünstig, sondern auch im Hinblick auf die Hotelanlage insgesamt sinnvoll sein.
3. Planungsüberlegungen
3.1. Bisherige Planungen
Vom Büro Prof. Mäckler wurden für die Unterbringung der oben aufgeführten Nutzungen bislang zwei alternative Konzepte (vom 28.04.2009 und 24.06.2009) für eine „Planung im Bestand“ entwickelt und skizzenhaft dargestellt. Beide Planungen zeigen immer noch das abzulehnende Schwimmbad im Erdgeschoss. In den Obergeschossen sind neue Hotelzimmer vorgesehen. Der Umgang mit vorhandenen Raum- und Baustrukturen lässt in den beiden Geschossen zwar im Detail weitere Anpassungen an die denkmalfachlichen Belange zu, an der generellen Eignung des Planungsansatzes bestehen jedoch keine Zweifel. Zur Vertikalerschließung ist im westlichen Hausbereich, an der Stelle eines bereits vorhandenen modernen Treppenaufgangs, ein neues Treppenhaus mit daneben liegendem Lift eingefügt Bei einer Bilanzierung der Eingriffe in die Bausubstanz ist – abgesehen von der Schwimmbadproblematik – insbesondere der Umgang mit dem Haus Nr. 29 kritisch. Die hier vorgesehene Durchtrennung der gesamten Zerrbalkenlage hat den Verlust eines wesentlichen Teils des historischen Hausgefüges zur Folge. Weitere Schäden am Dachwerk entstehen durch den Aufzugsschacht, der den Hauptbinder des Daches auch im Bereich der Kehlbalken durchtrennt. In ihrer Summe bedeutet die Planung für diesen Hausteil eine weitgehende Zerstörung, auch wenn der Raum mit Bohlenbalkendecke sorgsam erhalten wird. Positiv ist der Ansatz, im Obergeschoss eine barrierefreie Verbindung zwischen Bayerischem Hof und Hotel Reutemann herzustellen, die Eingriffe in die historischen Decken minimiert. Nachvollziehbar ist jedoch auch, dass die zahlreichen Rampen, die hierfür eingefügt werden, den Bauherrn nicht überzeugen.
3.2. Kompromissvorschlag
Trotz mancher Probleme im Detail lassen die bisherigen Planungsvorschläge klar erkennen, in welche Richtung ein Kompromissvorschlag gehen könnte, der das Denkmal schont und trotzdem den Interessen von Herrn Dr. Stolze entgegenkommt. Dreh- und Angelpunkt ist dabei die Herstellung eines durchgängigen und barrierefreien Übergangs im Obergeschoss des „Lieben Augustins“ – funktional die zentrale Forderung von Herrn Dr. Stolze. Das hierfür erforderliche Absenken des Fußbodens im Obergeschoss ist ein gravierender Eingriff in den Baubestand.
Trotzdem wäre ein derartiger Schritt hinnehmbar, wenn er sich auf den Flurbereich beschränkt und in den übrigen Teilen des Hauses konsequent auf eine die Substanz schonende Planung geachtet wird. Wie ein entsprechendes Konzept aussehen könnte, zeigen die diesem Schreiben beiliegenden Skizzen, die zur besseren Nachvollziehbarkeit des Kompromissvorschlages in diesem Einzelfall vom Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege erarbeitet wurden. Die Absenkung der Deckenbalken beschränkt sich auf den orange hervorgehobenen Flurbereich des Obergeschosses, ansonsten bleiben sämtliche Bodenhöhen unverändert. Die vorgeschlagene Position des Liftes ermöglicht es, alle wesentlichen Ebenen des „Lieben Augustins“ zu erschießen. Da der Boden des Obergeschosses im Bereich des Lifts ohnehin abgesenkt würde und es sich beim Dachwerk über diesem Hausteil um keine historische Konstruktion handelt, sind die mit dem Lift an dieser Stelle verbundenen Eingriffe gering. Das Treppenhaus bleibt an der bereits vom Büro Mäckler festgelegten Stelle und erlaubt eine funktionierende Anbindung der unterschiedlichen Höhen auch im angrenzenden Gebäudeteil des Bayerischen Hofes sowie ein Beibehalten der Zerrbalkenlage in Nr. 29. Hinsichtlich der Nutzungen erscheint mir die Unterbringung von Hotelzimmern in Ober- und Dachgeschoss sowie im Erdgeschoss ein Nutzung für Tagungszwecke oder auch als Bar und ggf. Empfangsbereich naheliegend. Das nur eine geringe Fläche umfassende Zwischengeschoss könnte wie in den Entwürfen des Büros Mäckler genutzt werden oder auch als Personalwohnung. Büroraum etc. dienen.
4. Technische Fragen einer Instandsetzung
Wie bei jedem Bauvorhaben, sind auch beim Umbau des „Lieben Augustins“ über die eigentliche Planung hinaus, noch eine Vielzahl technischer und rechtlicher Belange zu berücksichtigen. Statik, Brand- und Schallschutz sowie Maßnahmen zur energetischen Optimierung übersteigen bei einer Maßnahme im Bestand regelmäßig das bei vergleichbaren Neubauten übliche Maß.
Trotzdem sind die genannten Aspekte beim „Lieben Augustin“ sicher nicht geeignet, die Mög-lichkeil einer Instandsetzung generell in Frage zu stellen. Lösungen lassen sich, das belegen zahllose Beispiele, immer finden. Voraussetzung ist lediglich die Bereitschaft aller Beteiligten, sich von Standardlösungen zu verabschieden und offen zu sein für die Entwicklung maßgeschneiderter Konzepte. Wie dies in der Umsetzung konkret aussieht, zeigt die derzeit laufenden Maßnahme am Alten Schulplatz 1. Trotz der Komplexität des vorgefundenen Baubestands und seines in Teilen doch bereits stark geschädigten baulichen Zustands – insgesamt also deutlich schwierigeren Rahmenbedingungen als beim "Lieben Augustin“ – entsteht dort eine in den Bestand eingefügte Pension, die wohl auch Skeptiker überzeugen wird.
5. Zumutbarkeit
Nach wie vor vertrete ich mit der Obersten Denkmaischutzbehörde und meinem Justitiariat die Auffassung, dass unter juristischen Gesichtspunkten die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Zumutbarkeitsproblems beim „Lieben Augustin“ fehlen. Auf das Schreiben vom 18.11.2008 sowie die Ausführungen des Bayerischen Staatsministeriums für Wissenschaft, Forschung und Kunst in dessen Weisung vom 14.01.2009 sei verwiesen.
Ungeachtet dieser auf den Status quo abgestellten juristischen Bewertung bin ich der festen Überzeugung, dass die oben dargestellten Möglichkeiten für eine denkmalgerechte Umnutzung wirtschaftlich tragfähig wären und durch sie eine verfassungswidrige Belastung des Eigentümers nicht einmal ansatzweise entstünde. Zumindest überschlägig belegen lässt sich dies anhand der Angaben im bereits vorliegenden Gutachten von Frau Dipl.-Ing. FH Borgstede-Sauer. Allein die Einnahmen aus den zusätzlichen Hotelzimmern sollten demnach reichen, um letztlich sogar deutlich mehr als eine „schwarze Null“ zu schreiben. Voraussetzung ist natürlich, dass die Einnahmen – was eigentlich selbstverständlich sein sollte – im Rahmen der wirtschaftlichen und funktionalen Einheit des Hotels von Herrn Dr. Stolze vollständig angerechnet werden und nicht, wie im Gutachten von Frau Dipl.-Ing. FH Borgstede-Sauer, lediglich ein 15%-Anteil aus einer fiktiven Verpachtung zum Ansatz kommt.
Selbstverständlich wäre im Falle einer denkmalgerechten Instandsetzung auch grundsätzlich mit Zuschüssen aus Mitteln der Denkmalpflege oder Steuervorteilen zu rechnen, welche die Belastung des Eigentümers zusätzlich reduzieren. Deren genaue Höhe ist wesentlich von den geschätzten Kosten der Maßnahme sowie dem denkmalpflegerischen Mehraufwand abhängig. Da hierfür bislang belastbare Unterlagen fehlen, sind konkrete Angaben zu Zuwendungsgebern und den zu erwartenden Förderhöhen derzeit noch nicht möglich, das Wohlwollen der Denkmalbehörden darf aber signalisiert werden.
6. Abbruchantrag
Wie bereits in den Schreiben des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege vom 01.09.2008 und 18.11.2008 erläutert, liegen beim Anwesen Ludwigstraße 27/29 die Voraussetzungen für eine Ablehnung des beantragten Abbruchs vor. Auch unter Würdigung der von Stadt Lindau als Unterer Denkmalschutzbehörde im Abwägungsprozess zu berücksichtigenden Aspekte gibt es aus meiner Sicht keine Grundlage, um hiervon abzuweichen. Im Sinne des öffentlichen Interesses am Erhalt Baudenkmals Ludwigstraße 27/29, aber auch im Sinne des gesamten Altstadtensembles sowie einer für die Bürger nachvollziehbaren und damit gerechten Gewichtung der Denkmalpflege in Lindau ist der vorliegenden Abbruchantrags abzulehnen.
Ausdrücklich möchte ich zum Abschluss nochmals darauf hinweisen, dass die Ablehnung des Abbruchs nicht bedeutet, dass am „Lieben Augustin“ keinerlei Veränderungen möglich sind. Ziel muss vielmehr eine möglichst sensible und die Denkmaleigenschaft wahrende Lösung sein, zu der auch Herr Dr. Stolze mit seinen durchaus nachvollziehbaren wirtschaftlichen Interessen stehen kann. Ausgehend von den bisherigen Ergebnissen des „konstruktiven Dialogs“ sowie dem beiliegenden Kompromissvorschlag bin ich zuversichtlich, dass sich in diese Richtung ein für alle Beteiligten tragfähiges Konzept entwickeln lässt.
Das Bayerische Staatsministerium für Wissenschaft, Forschung und Kunst, Herr Bezirksheimatpfleger Dr. Fassl, Frau Stadtheimatpflegerin Dr. Heilmann und Herr Dr. Stolze erhalten dieses Schreiben im Abdruck.
Mit freundlichen Grüßen
Prof. Dr. Egon Johannes Greipl
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